FISCALE
|
13 november 2004. |
Aflossen hypotheek voor 1 januari 2005 kan aantrekkelijk zijn.
Al in 2003 is een wetsontwerp aangenomen op grond waarvan woningbezitters zonder hypotheekschuld geen fiscale bijtelling meer krijgen. Op grond van de huidige wet inkomstenbelasting wordt de woningbezitter aangeslagen voor het gebruik van de woning: het zogenaamde eigenwoningforfait. In de meeste gevallen bedraagt dit 0,85% van de door de gemeente vastgestelde waarde. Daar tegenover staat een aftrekpost voor de betaalde hypotheekrente. Bij de meeste woningbezitters is het saldo van het eigenwoningforfait en de hypotheekrente negatief. Zij hebben in dat geval een fiscale aftrekpost. Woningbezitters die de hypotheek hebben afgelost of de woning met eigen geld hebben gefinancierd, moeten belasting betalen over het eigenwoningforfait.
Om het aflossen van hypotheken te stimuleren, heeft de regering de belastingwet gewijzigd, waardoor er met ingang van 2005 geen sprake meer zal zijn van een bijtelling. Hierdoor zal het voor een grote groep woningbezitters inderdaad voordelig zijn om de hypotheek helemaal af te lossen. Dit kan natuurlijk alleen maar bij voldoende spaar- of beleggingsgeld. Het idee achter het maximaal financieren met een hypotheek was dat vanwege de renteaftrek de netto kosten van de hypotheek lager zijn dan de netto opbrengst die de woningbezitter met het eigen geld kan behalen.
Aan de hand van een cijfervoorbeeld laat ik zien dat het aflossen van de hypotheek voordelig kan zijn. Het voorbeeld betreft een woning met een WOZ-waarde van 200.000, met een hypotheek van 100.000 tegen 4,5% rente. Het belastingtarief is 42%. De woningbezitter heeft het eigen geld op een spaarrekening staan tegen 3% rente. De rekensom is als volgt:
Rente 4,5% x 100.000 = 4.500
Eigenwoningforait = 1.700
Fiscale aftrekpost = 2.800
Fiscaal voordeel 42% = 1.176
Netto rentekosten ( 4.500 - 1.176) = 3.324Netto opbrengst eigen geld
3% x 100.000 = 3.000
Af: vermogensrendementsheffing 1,2% * 738
Netto opbrengst = 2.262* Rekening houdend met een vrijstelling van 38.504.
Het bedrag dat de hypotheekrente netto meer kost dan de netto opbrengst van het eigen geld is 1.062. Als men de hypotheek aflost heeft men uiteraard geen rentekosten meer. Bovendien vervalt ook de bijtelling. Het eigen geld dat wordt gebruikt om de hypotheek af te lossen, levert niets meer op. Het saldo is nul. De besparing bedraagt 1.062.
Of aflossing van de hypotheek ook voor u voordelig kan zijn, hangt met name af van het rendement op uw spaargeld. In het bovenstaande voorbeeld ligt het omslagpunt op ongeveer 4%. Voor personen met kleine hypotheken in verhouding tot de waarde van de woning zal het bijna altijd voordelig zijn om tot volledige aflossing over te gaan. De moraal van het verhaal is dat iedere woningbezitter er verstandig aan doet samen met zijn adviseur na te gaan of vervroegde aflossing van de hypotheek zinvol is.
Peer van Bakel
